Tras un 2025 que ha servido como el primer año completo de Seaport Entertainment (SEG) como empresa independiente, la compañía ha puesto todo su foco en intentar convertirse en una plataforma de entretenimiento rentable.
1. El fin de la «sangría» de caja, Tin Building y venta del 250 Water Street
El mayor hito de este año ha sido atajar los dos focos que más dinero quemaban:
Tin Building: Se ha tomado la decisión estratégica de cerrar el formato actual de mercado gastronómico. En su lugar, han firmado con Balloon Museum (Lux Entertainment), una experiencia de arte interactivo de éxito mundial que ocupará el edificio como su sede principal en EE. UU.. Esto cambia radicalmente el perfil del activo: pasa de perder millones a ser un arrendamiento con rentas fijas y variables, mejorando el flujo de caja en unos 22 millones de dólares anuales. Se espera que abra este verano de 2026.
Venta de 250 Water Street: Tras un proceso largo, se cerró la venta por 143 millones de dólares en febrero de 2026. Esto no solo aporta liquidez, sino que elimina 7 millones de dólares anuales en costes por intereses y mantenimiento.
2. Pier 17: De ser una azotea de conciertos a un destino total
El Rooftop de Pier 17 ha tenido su mejor temporada histórica en asistencia y ha sido nombrado el mejor recinto musical al aire libre de EE. UU. por Rolling Stone. Pero la estrategia va más allá de los conciertos:
Meow Wolf: Este acuerdo es clave para atraer tráfico masivo todo el año (apertura prevista para finales de 2027).
Espacio de eventos: Van a expandir el espacio de eventos de 17.500 a 41.000 pies cuadrados. Quieren que sea uno de los mayores lugares para eventos corporativos y sociales de Nueva York, con vistas icónicas, aprovechando espacios que antes eran oficinas vacías.
Sadie’s: Un nuevo restaurante «New American» más accesible que servirá como ancla para el distrito de consumo abierto en las zonas comunes (Cobblestones).
3. Balance saneado: Caja llena y sin deudas a corto plazo
La situación financiera ha dado un vuelco positivo:
Caja pro-forma: Tras la venta de 250 Water Street, la empresa cuenta con unos 163 millones de dólares en efectivo.
Deuda bajo control: Han pagado el préstamo variable asociado a 250 Water Street. La deuda bruta restante es principalmente el préstamo del estadio de Las Vegas (unos 39 millones), que es a tipo fijo y no vence hasta 2038. Básicamente, no hay vencimientos de deuda significativos en los próximos 12 años.
4. Valoración (NAV) y Retorno al Accionista
La compañía ha incluido una diapositiva de valoración por activos muy reveladora. Si sumamos el valor conceptual de sus propiedades (Seaport NYC, el equipo de béisbol de Las Vegas, sus participaciones en restaurantes de Jean-Georges, etc.) y restamos la deuda y las acciones preferentes, el valor implícito es muy superior al precio actual de cotización.
Han usado estimaciones de brokers para calcular dichos valores estimados, llegando a un valor de los activos de 908,5m$ que si se le restan las deudas y las preferentes nos deja un valor para los accionistas de 798m$ vs market cap de 295m$.
Recompras: Ante este descuento, el Consejo ha aprobado un plan de recompra de acciones de hasta 50 millones de dólares, lo que demuestra que ven la acción barata y confían en el futuro.
5. ¿Qué falta para terminar el «Turnaround»? (Capex)
Para estabilizar completamente la compañía y poner en marcha todos los proyectos anunciados (incluyendo las vacantes actuales), la directiva estima que aún deben invertir entre 70 y 90 millones de dólares adicionales en Capex. Con los 163 millones en caja pro-forma, tienen capital de sobra para ejecutar este plan sin necesidad de recurrir a más deuda.
En resumen: 2025 fue el año de limpiar el balance y reconfigurar los activos que perdían dinero. 2026 será el año de la apertura de Balloon Museum y Sadie’s, mientras se prepara el terreno para que Meow Wolf y el nuevo centro de eventos conviertan al Seaport en un motor de caja recurrente y sostenible.
Seaport Entertainment Group ha anunciado un acuerdo con Balloon Museum para transformar el Tin Building, situado en el barrio de Seaport (Nueva York), en un nuevo espacio cultural. Para preparar la llegada del museo, el actual mercado gastronómico Tin Building by Jean-Georges cerrará de forma inmediata.
El Tin Building era el activo más problemático del grupo por ser el que más caja quemaba.
Es una tesis muy complicada. Ten en cuenta que tienen que hacer un turnaround importante en el Tin Building especialmente y en el Pier 17.
Hay partes de la tesis que eran más fáciles de cumplirse en el corto plazo como la venta de los terrenos del 250 Water Street, no había más que ver el solar en Street view, y estudiar a cuanto se podía vender para ver que eso era fácilmente monetizable como así ha sido.
En cambio respecto al Tin Buildin y al Pier 17, puede llevar más tiempo. El Tin Building ha tenido una estructura de costes que no tenía sentido y están trabajando en ello, a su vez el Pier 17, ten en cuenta que está en una zona un poco “apartada” en cuanto a facilidad de tránsito de gente, pero atractiva ahí el enfoque que tienen es el de conseguir atraer gente, mediante oferta de entretenimiento. Nos parece un enfoque correcto, pero a la vez complicado. Es fundamental que consigan controlar costes, mejorar los leases (en Pier 17 se ve buena actividad) y atraer más gente al Pier y por consiguiente al Tin que está al lado.
Por ahora el Tin Building está quemando mucha caja con ventas disminuyendo (same store sales -16,6% yoy) y ahí reside el problema al final si a esto no le das la vuelta…
A parte de eso, recientemente cambiaron al CEO con el que iban a hacer la reestructuración, las razones de su marcha son raras, no sabemos a que se deben, tiene pinta de que fue el board el que le “invito” a marcharse, puesto que se puede ver en las cuentas del q3 2025 que la “marcha voluntaria” les ha costado 11.5 $M.
The Board of Directors (the “Board”) of Seaport Entertainment Group Inc. (the “Company”) has determined that, effective as of
September 4, 2025 (the “Transition Date”), Anton Nikodemus will cease to serve as the President and Chief Executive Officer of the
Company.
Parece que no fue una dimisión voluntaria. Fue una decisión del Board, gestionada de forma amistosa y bajo la figura de “terminación sin causa”, para que Nikodemus pudiera salir con compensación y beneficios.
Pérdida neta: $31,9 millones, aunque ha mejorado respecto a los $44 millones del mismo trimestre en 2024.
Ingresos: $16,1 millones (+10,7% respecto al año anterior).
Medidas para Mejorar la Situación
Internalización de operaciones:
Han internalizado el área de comida y bebida mediante un acuerdo con Creative Culinary Management Company (CCMC), lo que les dará más control operativo y margen a largo plazo.
Optimización de activos:
Firmaron un contrato de arrendamiento de 74.500 pies cuadrados con Meow Wolf, una empresa líder en experiencias artísticas inmersivas, para el Pier 17.
Anunciaron el desarrollo de 17.500 pies cuadrados de espacio para eventos con vistas emblemáticas, lo que puede atraer más ingresos premium.
Celebración apertura Gitano NYC
Impulso al entretenimiento y eventos:
Lanzamiento de temporada de conciertos en The Rooftop at Pier 17 con entradas agotadas.
El barrio del Seaport será sede del New York City Wine & Food Festival en octubre, con el chef Jean-Georges como anfitrión culinario.
Situación de liquidez y deuda
Caja y equivalentes: $132 millones disponibles.
Deuda total: $102,4 millones, sin vencimientos importantes hasta 2029.
100% de la deuda es específica de activos (protegida) y la mayoría con vencimientos largos, lo que les da margen de maniobra.
Perspectiva
El CEO afirma que están bien posicionados para:
gracias por la actualizacion!
Resumen 2025 Seaport:
Tras un 2025 que ha servido como el primer año completo de Seaport Entertainment (SEG) como empresa independiente, la compañía ha puesto todo su foco en intentar convertirse en una plataforma de entretenimiento rentable.
1. El fin de la «sangría» de caja, Tin Building y venta del 250 Water Street
El mayor hito de este año ha sido atajar los dos focos que más dinero quemaban:
2. Pier 17: De ser una azotea de conciertos a un destino total
El Rooftop de Pier 17 ha tenido su mejor temporada histórica en asistencia y ha sido nombrado el mejor recinto musical al aire libre de EE. UU. por Rolling Stone. Pero la estrategia va más allá de los conciertos:
3. Balance saneado: Caja llena y sin deudas a corto plazo
La situación financiera ha dado un vuelco positivo:
4. Valoración (NAV) y Retorno al Accionista
La compañía ha incluido una diapositiva de valoración por activos muy reveladora. Si sumamos el valor conceptual de sus propiedades (Seaport NYC, el equipo de béisbol de Las Vegas, sus participaciones en restaurantes de Jean-Georges, etc.) y restamos la deuda y las acciones preferentes, el valor implícito es muy superior al precio actual de cotización.
Han usado estimaciones de brokers para calcular dichos valores estimados, llegando a un valor de los activos de 908,5m$ que si se le restan las deudas y las preferentes nos deja un valor para los accionistas de 798m$ vs market cap de 295m$.
5. ¿Qué falta para terminar el «Turnaround»? (Capex)
Para estabilizar completamente la compañía y poner en marcha todos los proyectos anunciados (incluyendo las vacantes actuales), la directiva estima que aún deben invertir entre 70 y 90 millones de dólares adicionales en Capex. Con los 163 millones en caja pro-forma, tienen capital de sobra para ejecutar este plan sin necesidad de recurrir a más deuda.
En resumen: 2025 fue el año de limpiar el balance y reconfigurar los activos que perdían dinero. 2026 será el año de la apertura de Balloon Museum y Sadie’s, mientras se prepara el terreno para que Meow Wolf y el nuevo centro de eventos conviertan al Seaport en un motor de caja recurrente y sostenible.
Seaport Entertainment Group ha anunciado un acuerdo con Balloon Museum para transformar el Tin Building, situado en el barrio de Seaport (Nueva York), en un nuevo espacio cultural. Para preparar la llegada del museo, el actual mercado gastronómico Tin Building by Jean-Georges cerrará de forma inmediata.
El Tin Building era el activo más problemático del grupo por ser el que más caja quemaba.
https://ir.seaportentertainment.com/news-events/press-releases/detail/215/seaport-entertainment-group-announces-lease-with-balloon-museum-to-transform-historic-tin-building-into-a-new-cultural-destination
A que se debe las fuertes bajadas de SEG?
Buenos Días Stefano,
Es una tesis muy complicada. Ten en cuenta que tienen que hacer un turnaround importante en el Tin Building especialmente y en el Pier 17.
Hay partes de la tesis que eran más fáciles de cumplirse en el corto plazo como la venta de los terrenos del 250 Water Street, no había más que ver el solar en Street view, y estudiar a cuanto se podía vender para ver que eso era fácilmente monetizable como así ha sido.
En cambio respecto al Tin Buildin y al Pier 17, puede llevar más tiempo. El Tin Building ha tenido una estructura de costes que no tenía sentido y están trabajando en ello, a su vez el Pier 17, ten en cuenta que está en una zona un poco “apartada” en cuanto a facilidad de tránsito de gente, pero atractiva ahí el enfoque que tienen es el de conseguir atraer gente, mediante oferta de entretenimiento. Nos parece un enfoque correcto, pero a la vez complicado. Es fundamental que consigan controlar costes, mejorar los leases (en Pier 17 se ve buena actividad) y atraer más gente al Pier y por consiguiente al Tin que está al lado.
Por ahora el Tin Building está quemando mucha caja con ventas disminuyendo (same store sales -16,6% yoy) y ahí reside el problema al final si a esto no le das la vuelta…
A parte de eso, recientemente cambiaron al CEO con el que iban a hacer la reestructuración, las razones de su marcha son raras, no sabemos a que se deben, tiene pinta de que fue el board el que le “invito” a marcharse, puesto que se puede ver en las cuentas del q3 2025 que la “marcha voluntaria” les ha costado 11.5 $M.
Muchas gracias!!
El CEO de Seaport deja la compañía
The Board of Directors (the “Board”) of Seaport Entertainment Group Inc. (the “Company”) has determined that, effective as of
September 4, 2025 (the “Transition Date”), Anton Nikodemus will cease to serve as the President and Chief Executive Officer of the
Company.
Parece que no fue una dimisión voluntaria. Fue una decisión del Board, gestionada de forma amistosa y bajo la figura de “terminación sin causa”, para que Nikodemus pudiera salir con compensación y beneficios.
https://d1io3yog0oux5.cloudfront.net/seaportentertainment/sec/0001558370-25-011994/0001558370-25-011994.pdf
Seaport ha anunciado la venta de su projecto 250 Water Street a Tavros (inversor en Real Estate) por 155M$ (el 50% aprox de su market cap).
Como veis lo valorábamos en 160M$, por lo que se ha vendido prácticamente al valor estimado.
La acción sube un 7% en el mercado postcierre, veremos como abre luego.
Q1 2025
Situación Financiera
Medidas para Mejorar la Situación
Situación de liquidez y deuda
Perspectiva
El CEO afirma que están bien posicionados para:
Hace unos 3 días se celebro la apertura de puertas del restaurante GITANO
En el edificio Pier 17
A la apertura acudieron personajes de la talla de Cristiano Ronaldo entre otros
Acabo de echar un ojo a ver cómo iba la acción en IB, y madre mía, 27$ para comprar, 15$ para vender… pedazo de spread.
Hola Carlos, una vez abra el mercado, ese spread se reducirá casi seguro ya que no tiene sentido.
En este link podeis ver una actualización por parte del autor de la tesis, Chris Waller.
https://www.yetanothervalueblog.com/p/plural-investings-chris-waller-on-87d